Wachten met woning kopen nu prijzen dalen (of juist niet)?
De huizenprijzen dalen hard, wat te doen als je wilt kopen of verkopen? Wachten of niet? Acht vragen en antwoorden.
1. Is het verstandig om te wachten?
Dat is voor iedereen anders. Wie nu huurt kan hopen dat zijn eerste koopwoning over een jaar minder kost en dat uitgespaarde geld bijvoorbeeld gebruiken voor verduurzaming van het nieuwe huis. Maar dan ga je wél uit van een gelijkblijvende rente, als die oploopt dan neemt de leencapaciteit af en stijgen de netto woonlasten weer. Maar een koophuis is meer dan de prijs; je zou ook en misschien wel vooral verliefd moeten worden op je nieuwe huis.
Wie al een koophuis heeft en wil verhuizen naar een soortgelijk huis, heeft niet heel veel last van de dalende prijzen. Het nieuwe huis daalt immers ook in waarde. Maar het oude credo: eerst verkopen en dán pas kopen wordt wel weer meer geadviseerd.
Wie kleiner en goedkoper wil gaan wonen, ouderen bijvoorbeeld, kan beter niet te lang wachten want het dure grote huis zal waarschijnlijk in euro’s harder dalen dan het nieuwe kleinere huis. Andersom geldt het ook. Wie duurder en groter wil gaan wonen, kan wellicht beter even wachten, want nominaal daalt het duurdere huis harder.
2. Wie heeft nú last van de dalende woningprijzen?
Mensen die al een nieuw huis hebben gekocht en hun huidige huis niet tegen de verwachte prijs kunnen verkopen. Zij kunnen problemen krijgen met de financiering van het nieuwe huis. En wie onlangs heeft getekend voor een nieuwbouwhuis dat pas over twee jaar wordt opgeleverd zal zeker nerveus worden. Wat is het oude huis dan nog waard?
Ook huizenbezitters die vorig voorjaar op de absolute top van de markt hebben gekocht en nu móeten verkopen, bijvoorbeeld vanwege een scheiding zullen ook het ingelegde eigen geld deels zien verdampen. Er is zelfs een kans dat zij met een restschuld komen te zitten. De groep die met een restschuld blijft zitten, is waarschijnlijk heel klein omdat de eisen voor de maximale hypotheek veel strenger zijn geworden, doorgaans wordt een nieuw huis met 20 procent eigen geld gefinancierd. En er is natuurlijk ook al iets afgelost.
3. Is het einde van de prijsdaling al in zicht?
ABN Amro verwacht dit jaar een prijsdaling van 6 procent en volgend jaar met 4 procent. Maar of dat klopt? De huidige grillige prijsveranderingen had niemand voorzien. Maar een echte wooncrisis wordt niet verwacht. Er is geen massawerkloosheid, er is een woningtekort, bijna ieder huis wordt nog verkocht al is het tegen een iets lagere prijs.
4. Daalt de prijs van een nieuwbouwhuis ook?
Nee, ze worden juist duurder. Terwijl een gemiddelde nieuwbouwwoning al 80.000 euro duurder is dan een gemiddelde bestaande woning. Arbeid en bouwmateriaal zijn veel duurder geworden en dat vertaalt zich in de nieuwbouwprijs.
5. Dit moest toch een keer gebeuren?
Ja, na jaren van zeer forse prijsstijgingen, 15 procent per jaar was niet ongewoon, kon dit niet uitblijven. De stijgende rente was de lont in het kruitvat. Woningwaarde en hypotheekrente zijn communicerende vaten. Stijgt de rente dan dalen de prijzen. De rente is overigens historisch gezien nog steeds laag. Vraag maar aan een huizenkoper uit de vorige eeuw toen de hypotheekrentes soms boven de 10 procent uitkwamen.
6. Hebben starters nu meer kans?
Ja en nee. Ja, omdat er meer keuze is en de prijzen dalen. Ook kunnen ze meer onderhandelen, de verkoper die op 100.000 euro overwaarde had gerekend zal misschien ook genoegen nemen met 80.000 euro als ie daardoor snel zijn huis verkoopt. En nee, omdat vergeleken met anderhalf jaar geleden de starter minder huis kan kopen. De hogere rente werkt stevig door in de maandlasten, waardoor er minder kan worden geleend. De recente prijsdalingen heffen dat niet op.
7. Stijgt de risico-opslag als de waarde van mijn huis daalt?
Hoe dichter de hypotheekschuld bij de woningwaarde zit, hoe hoger de zogenaamde risico-opslag op je hypotheekrente is. Die opslag is om het risico af te dekken dat de bank loopt als de aflossing stokt. Stijgt de waarde van de woning dan kun je de bank om een lagere opslag vragen. Maar wat als de waarde daalt? De meeste banken doen dan niets. Maar sommige aanbieders kijken wél naar de actuele woningwaarde als er een nieuwe rentevaste periode wordt afgesloten. Wie dat wil voorkomen moet extra aflossen of bij een andere geldverstrekker kijken of het goedkoper kan.
8. Daalt de WOZ-waarde van mijn huis ook?
Nee. De nieuwe WOZ-waardebeschikking die in maart op de deurmat valt is gebaseerd op de waarde op 1 januari 2022 en toen gingen de prijsstijgingen nog door het dak. De WOZ-waarde zal dus nog fors hoger zijn.
